東京都市大学で宅地建物取引士試験を受験し合格、登録実務講習を受講し登録に至る合格体験記

2019/07/20 - 2020/02/26

宅地建物取引士（旧 宅地建物取引主任者）試験を本気で受験してみようと思料してから３年。
２０１９年１０月２０日（日）宅地建物取引士資格試験を東京都市大学横浜キャンパスで受験。
同年１２月４日の合否発表において合格
２０２０年２月１８日からの連続する２日間で公益財団法人不動産流通推進センターでの登録実務講習を受講
同年同月１９日の修了試験に合格
同年２月２６日に神奈川県宅地建物取引業協会において登録申請を行うまでの一連の顛末を報告する。

エリア 港北・長津田・青葉(神奈川)

• 旅行の満足度: 4.0
• 観光: 3.5
• ホテル: 3.0
• グルメ: 3.0
• ショッピング: 3.0
• 交通: 5.0

• 同行者: 一人旅
• 一人あたり費用: 1万円未満
• 交通手段: JRローカル 私鉄
• 旅行の手配内容: その他

２０１９年７月１３日、ハワイ旅行から帰宅し、一週間はリハビリを行う。
同年７月２０日、新宿の紀伊国屋書店で過去問題集等を購入。
TAC出版の「TAKKEN士」。昨年からはこのシリーズで勉強した。後述する登録実務講習で同一班となった方も皆このテキストの利用者であった。この基本テキストは、①民法等　②宅建業法　③法令上の制限　④その他の関連知識　に分冊可能であり、色使いや文字の大きさも適度で良かった。過去の先輩合格者の多くもこのテキストを使用していた。
民法改正となる２０２０年度試験を受験するのであれば、改正後のバージョンを購入するのが良かろう。

２０１７年と２０１８年はこのテキストで勉強した。コンパクトなので電車内等でも勉強ができた。LECの出る順宅建士過去問題集（民法、宅建業法、法令上の制限の計３冊）。

本年度は８月上旬から、平日は帰宅後１時間程度で問題を１０問程度、土休日は６時間以上机に向かった。昨年まで土曜日は図書館に行っていたが今年は全て自宅で。問題を解く→基本テキストを読む→問題を解く...と繰り返す。解答毎に当該頁下部に〇×を付ける。結局試験までに問題集は８回繰り返し解答した

紀伊国屋でテキストを購入した翌週、ブックファーストで「２０１９年度宅地建物取引士資格試験案内」を貰ってきた。
７月２６日、職場近くの郵便局内に設置されている自動証明写真撮影機で受験申込書用写真を撮影、８００円。
７月２９日、郵便局で受験手数料7,000円を振り込み、簡易書留郵便にて受験申込書を発送

２０１９年９月、受験票が郵送される。その前の８月には試験会場通知書が到着した

受験申込書に第一希望の会場と申請した東京都市大学が試験会場に決定。因みに第２希望は横浜医療情報専門学校、第3希望は横浜デジタルアーツ専門学校としていた。
２０１９年１０月１１日、受験１週間前模擬試験を受験。凡そ３５点が要求されるこの試験で小職は２５点。相当焦る。帰宅後もう一度問題を精読した所、ケアレスやら問題文の読み違えが多数。落ち着いて解答するよう肝に銘じた次第。この日から受験前日までは平日２時間、土休日１０時間勉強に費やす。

建築基準法の用途制限（集団規定）をどうやって覚えるか？相当悩む所。ホテル・旅館は、平成初期には「おててつないでホテルヘ（１住専、２住専と工業、工専が建築不可）」と覚えたそうだが、今は「ホテルはオーーータニ（１低住専から２中高住専と工業、工専の計７用途地域が建築不可）」と覚えた。プール・ボーリング場・スケート場は「さぎぬまプーーール（１低住専から２中高住専と工専の計６用途地域が建築不可）」と覚えた。３階以上又は床面積の合計が３００㎡を超える自動車車庫は「でっけぇしゃこ（１低住専から２住居までの計７用途地域が建築不可）」と覚えたが、カラオケボックスは「のどじまん」と覚えると田園住居地域が制定された現在の試験では間違ってしまう。よって「おれうたうわ（１低住専から１住居までの６用途地域が建築不可）」と大阪弁で覚えるのが良いと思料。尚、保育所は全ての用途地域で建築可能だが、幼稚園は工業と工業専用の２用途地域で建築不可である。為念。
最後に数問出題される統計問題は、youtubeでkenビジネススクールの田中さんが編集している「２０１９年宅建士試験ここがでる統計問題」で学習した。

２０１９年１０月２０日（日）試験当日。
南武線１１６５F電車クハE233-8004で武蔵溝ノ口へ

尚、帰路は武蔵溝ノ口１６：００発快速に乗車した所、登戸方面の試験会場である専修大学会場からの帰宅者ばかり。夫婦で受験の男女は問３２と問３７（報酬の制限）が過去出題の４Mを超える売買代金ではなく、４Mまでの代金計算であり、相当混乱したと言っていた。夫は判らなかったよ、放棄だと言い、夫人は「４％＋１万円じゃねぇか」（正解は４％＋２万円）と言い合う始末。優先座席に座っていた不動産業と思われる男性２人は「あかんわ、でも３０点はあるだろう。３０点あれば上司も怒らないよな。」と言っていた。

武蔵溝ノ口駅 駅

南武線電車２３３系の所属は横ナハ。尤も国鉄１０１系時代は「西ナハ」だった。武蔵小杉駅北側からは東京西局の管轄だったからね。

１１：４３溝の口駅発準急中央林間行９７６T列車（東武車両）であざみ野へ。電車内で最後の勉強。

溝の口駅 駅

あざみ野１１：５２着

あざみ野駅での東武車準急中央林間行９７６T

横浜市交通局３号線ブルーラインへ乗り換える。１２：００発の快速湘南台行に乗る

あざみ野駅 駅

将来、新百合ヶ丘へ延伸する側のトンネル終端部を望む

１２：００あざみ野発快速湘南台行４４B列車。１つ目の中川駅で下車

当日、この駅で下車するのはほとんどが宅建受験者。ぞろぞろと歩き、途中の陸橋から東京都市大学が見える

１２：２０頃、大学正門到着（画像は後日撮影）。
立て看板も何もない、平穏な大学。小職の大学生時代からは隔世の感がある。尤も小職は文系なので大学の雰囲気も相当相違する

東京都市大学と聞いてもピンと来ない。小職の時代は武蔵工業大学と言ってたっけ。東急系の五島育英会が母体。武蔵工大の方がカッコいいと思うのだが（画像は後日撮影）。

４号館食堂は誰でも利用可能らしい

中川駅から東京都市大学までの道のりでは自動販売機が無かった為、試験監督員に構内での自動販売機コーナーを教えて貰い、購入したのがコレ「東京都市大学創立90周年記念水」５００ｍｌ。
採水地は島根県浜田市金城町
製造者は（株）ケイエフジー（浜田市金城町）
販売者は（株）アクアライン（千代田区霞が関３）

２０１９年度試験問題。１３時からの２時間で５０問を解答する。問題は全て４択。
問１～問１４は権利関係（民法）
問１５～問２５は法令上の制限
問２６～問４５は宅建業法
問４６～問５０は統計問題
・問５は１２年連続で出題されている判決文問題であり、本年は代理権限の問題であった。但、条文規定問題は出題されず
・民法改正分野が出題された（問２，３，７，８，９，１１）
・問３０は昨年の改正点であるインスペクション、空き家報酬特例であった
・個数問題は６問だが組み合わせ問題は零。昨年比倍増

（易しい問題、すなわち必ず正解しなければなからいとされた問題）ー小職正答率９５％
・（権利関係）問２，３，４，５，１３
・（法令上の制限）問２２
・（税・価格評定）問２５
・（宅建業法）問２６，２８，３０，３４，３７，３９，４１，４２，４３，４５
・（統計問題）問４６，４８，４９，５０
（難しかった問題、正解率４０％未満）ー小職正答率３８％
・（権利関係）問６，８，１４
・（法令上の制限）問１８，２０
・（税・価格評定）無し
・（宅建業法）問２９，４０
・（統計問題）問４７
これらを除いた問題が合否を分けたと思料（専門学校評）。小職はここでの正答率が７６％であった

2019年12月4日（水）。
９：３０に合格発表。ホームページと携帯サイトで公示される。携帯は受験票のQRコードを読み取り直接合否が画面表示されるもの。
本年度の合格率は１７．０％、合格ラインは３５点であった。
昨年度の合格率は１５．６％、合格ラインは３７点であった。

自己採点で合格を確信していたが、やはり公示されると嬉しかった。

携帯サイトでも「合格です。」「本年度の合格ラインは３５点です。」と表示される。
小職は３９点であった。

合格者に郵送される簡易書留郵便。合格発表は12月4日９：３０だが、この郵便はその前日である12月3日１４：４７に新東京郵便局で差立・引受されており、小職居住地域の集配局には発表当日である12月4日４：２８に到着、同日付で配送されるも小職不在の為、12月6日（金）１９：０９に受領した

簡易書留郵便に厚紙に保護された状態で同封されていた合格証書。認証者は国土交通省、復興庁両省庁の元事務次官だった

これから登録に向けて各種書類を揃えることとなる。市区役所で住民票、身分証明書を、東京法務局では登記されていないことの証明書を調製する。その手順、申請書、登録に関する説明書等が同封されている

登録に関する説明書等（画像は神奈川県版）

登記されていないことの証明書発行申請書（左）。ご丁寧にも同封されている。画面の申請書下部に本籍を自署するが、その部分が証明書に転写される。

合格後直ちに登録実務講習を申し込む。宅建試験に合格しても実務経験が2年以上無い者はこの講習を受講し修了試験に合格しなければ登録できない仕組み。
TACやLEC（※）という、専門予備校系も検討したが、結局公益財団法人 不動産流通推進センターを選択、12月11日に、指定された みずほ銀行口座宛に受講料17,800円を振り込む。
12月12日、画像の教材が送られてくる。

（※）投資ジャーナルの中江滋樹氏との関係を疑われ、芸能界を事実上引退した倉田まり子氏が一時期講師、執行役員として勤務していたらしく、当時の状況を伺うべく受講を検討したが、開講日程が合わず不得己断念したもの。

12月12日、画像の教材が送られてくる。この中で左上の「ワークブック」を講習受講前日までに仕上げなければならない。小職は、やる事がない12月31日夜から１月１日にかけて解答した。尚、流通推進センターのビデオ学習はDVDではなくネット映像であるが、この画像がまたレトロ。映る電車は小田急５０００系、主人公の新人宅建士の女性のスカートは超ミニ、上司の店長の背広は幅広タイプ。唐木田駅の自動改札機は旧型、同駅前ビルにはアビバとNOVAが入居。
小田急５０００系は２００６年から淘汰が開始され、２０１１年１月に６連が廃止、２０１２年３月全廃。かつ映像での座席のアコモが車両更新前の青色だった。
アビバは２００５年１月破綻、NOVAは２００７年１１月破綻
港区役所外壁に「...区制５０...」と記載あり。同区は１９４７年に発足したので５０周年は１９９７年。
「近代化センターでは...」（流通推進センターは２０１５年まで流通近代化センターと言っていた）のナレーション部分では、現場実査でのカメラがフイルム式。
登記簿謄本の建物新築日が平成１１年、査定入力画面の成約年月日が２００４年と読み取れる。
以上の事から唐木田部分の映像撮影年は恐らく１９９９年から２００５年の間ではなかろうか。但、港区役所のシーンは１９９７年と、パートによって切貼されているものと思料した。凡そ２０年前の映像だろうが、バージョンアップはされており、また途中の講師の説明は毎年取り直している様子である。

青と赤の付箋と、黄色蛍光マーカーで試験に出るであろう箇所に目印をつける。
後述の通り、
青＝1日目講義での出題予定箇所
赤＝2日目講義での出題予定箇所
肌＝その他重要と思料される箇所　と規定して貼りまくった。
修了試験は６０分で７０問を解く為、時間との闘い。この様にして解答箇所を即座に索引できるようにしておく。
講師が「絶対に出題されるんじゃないかな？」と言った箇所の付箋にはオレンジ色のマーカーで索引が目立つようにしておいた

付箋は最低でも３色必要。
①青色＝１日目の講義で使用
②赤色＝２日目の講義で使用
③肌色＝その他、重要と思われる箇所に貼付
④フィルム付箋＝「業務の知識」後半頁の「民法改正ポイント」「資料集」早めくり用
マーカー（黄色と橙色の２色）と赤色ボールペンは流通推進センターからの持参物案内には記載ないが絶対に持参しよう。「ここ出るよ」と言われた箇所をマーキングするため）

2月19日（水）１６：００～１７：００、登録実務講習修了試験。
正誤式３０問中8割以上正答、記述式４０問中8割以上正答で合格。
この終了証を登録申請時に添付する必要がある

記述式問題は演習レジュメから多く出題される。講習中に講師が「ここ重要！」と言った箇所にはこうして付箋を貼付し、タイトルをつけておく

講習の２日間は建物から出ないし食事も教室の中で取る。休憩時間対策としてこの２冊の本を持参した

2月18日、2月19日、登録実務講習受講の為、永田町に出かける。２日共同一時間の電車に乗る。
（2月18日乗車車両）
南武線６５２F（武蔵溝ノ口始発川崎行）モハE232-8021
７：０４小杉発津田沼行クハE217-3、平成7年製（製造会社不明）６６６S
新橋から銀座線経由、
７：４１溜池山王発浦和美園行営団車９８１９
（2月19日乗車車両）
南武線６５２F　モハE232-8017
７：０４小杉発津田沼行クハE217-27,平成9年東急車輛製
７：３１新橋発渋谷行１０１４、日本車両製
７：４１溜池山王発浦和美園行営団車

新橋駅 (JR・地下鉄) 駅

横須賀線２１７系もあと数年か。車体の横クラ表示。昔は千ツヌとか南フナとかだったのにね

新橋駅地下コンコースにある、東京トンネル開通当時の掲示。車両は最新鋭の１１３系とか。

新型に統一された銀座線

銀座線溜池山王駅渋谷方の階段で南北線へ乗り換える

溜池山王駅 駅

サウスヒル永田町ビル全景

７：４７、永田町駅のエクセルシオールでアールグレイを飲む。このエクセルシオールは２日共７：５６に満席となった。
８：１６退店し、道路向かいのローソンで昼食購入（おむすび×４＋茶と水×３本）。会場となる建物には自動販売機が無い

ローソン永田町1丁目店の朝は、警備に従事する直前の機動隊員で満員。

永田町駅3番出口。ここから会場ビルまで徒歩３０秒

永田町駅 駅

1階に北京料理の「南甫園」が入居しているビルの8階が会場である

南甫園 グルメ・レストラン

8階が不動産流通推進センターである

２基ある日立製エレベーターで8階へ

8階入口銘板
座席は６５名分用意されていたが、小職左隣は欠席、通路を挟んだ右隣は１日目は参加していたが２日目には欠席していた。あと２名程不参加者がいたので６１名が修了試験に挑んだものと思われる。
男女比は、講師も触れていたが女性の方が６：４で多かった。年齢層は３０歳代が最も多く、５０歳以上の所謂キャリアⅡは６名だった。
途中、前後座席４名（欠席者の為、小職班は３名）での討議「アクティブタイム」が度々ある。小職以外の２名は、
・５０歳代男性、非不動産業、青葉区在住、定年後の再任用のために受験、勉強に使用したのは「TAKKEN士」
・２０歳代女性、不動産業、江東区勤務、江戸川区在住、大卒後２年目で合格、同じく「TAKKEN士」で勉強

８：２０に開場するが、教室に入場できるのは８：５０．それまでは定員８名程の待合所で待機する。

どこの登録実務講習会場でもトイレが少ないと苦情がある。ここの会場も大×２＋小×２だが、元々女性よりも男性の方が少ない為か、それ程待ち時間は無かった。ペーパータオル常備

２０２０年２月１９日
１６：００から６０分間に行われた修了試験の結果は、同日１７：５０前に、合否書類を封入した状態で配布された。配布時には、受講票＋終了試験票と一緒になっていた修了票引換証を手交する
全員分が配布され、引換証の過不足が無いことを確認した後、開封指示がある。
雰囲気からこの日は全員合格した模様。
開封指示があった時点で解散となる。

2020年1月20日（月）有給休暇。東京法務局へ。
１１：４７渋谷発押上行東武車５８０５９（日立製作所2006年製造）で九段下へ向かう

九段下駅6番出口から東京法務局を目指す。迷わぬよう、川沿いに歩く

九段下駅 駅

１２：１０．九段第2合同庁舎（東京法務局が入居するビル）到着
１２：２１、東京法務局民事行政部後見登録課到着。
第5窓口（受付）に申請書提出。運転免許証で本人確認実施。番号札２３１受領。
１２：２９、6番交付窓口にて「登記されていないことの証明書」受領。手数料３００円は収入印紙払。
いつもは大混雑だという民事行政部窓口だが、この日は珍しく空いていた。

神保町方面へ歩く。
途中「MD COFFEE DIRECT」前を通過する

「CAMEL DINER」通過

「ボーイズカレー」到着。親父さんも相変わらずだが、以前は入店しなかったような若い女性も入店していた。店はおしゃれじゃないのに。

ボーイズカレー グルメ・レストラン

相当悩んだ結果、王道の「生姜焼き」とする。受賞しただけあって本当に美味い。

2020年2月26日（水）いよいよ登録申請へ。
１４：１２あざみ野発快速湘南台行３２９６（平成4年東急車輛製）で関内へ。

関内駅9番出口を出て、一つ目のホテルの角を左折

関内駅 駅

１５：０５、公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会到着

このビルには、保証協会やら政治連盟も同居している。
1階エントランスには当地から選出された国会議員による、協会設立50周年によせることばが掲示されていた。
ついにこの建物に堂々と入場できる日がやってきました。
長い道程だったなぁ。

１５：１０、2階窓口で番号札117番を引き、待つ。２人待ちだった。
１５：１５、呼び出され、女性職員応対。
①登録申請書右下に携帯電話機番号の鉛筆書きを要求される
②１３行目に認定コード「１」、認定年月日（＝講習修了合格日）記入
③１５行目記載の免許証番号確認の為、従業員証明書の提示を求められる（小職勤務先は不動産業ではない。為念）
④登録手数料37,000円を現払い
１５：２３、申請手続完了。「登録完了まで６０日を見込んでください。」「登録完了は葉書でお知らせします。」と言われる。丁寧な対応だった。
１５：３３関内発快速あざみ野行３３９６（2004年日本車両製）で戻る。

「登録申請を受け付けた」旨の書面。
・登録完了まで６０日を要する旨
・登録完了時には登録通知書（葉書）が郵送される旨
・宅地建物取引証交付の仕業について
が記載されている。
尚、神奈川県の場合、登録同様、取引証発行事務も宅建協会が行い、他県と異なり申請時に提出する写真は３枚必要である。為念。
また、取引証発行は交付申請から２週間を要し、即日発行ではない。為念。

１５：３３、関内発快速あざみ野行３３９６（2004年日本車両製）先頭部。当然乍ら遮光幕は全閉。

横浜市交通局３３９６（2004年日本車両製）運転室全景。あざみ野駅にて撮影

模擬試験で得点できず、諦めようかと思った時もありました。
不動産業ではないので、受けないという選択肢もありましたが、残り少ない給与所得者生活、現役労働者であった証しにと所謂 記念受験的ではありましたが、合格すれば嬉しいもの。合格後は登録する気はなかったのですが、職場の仲間、そして妻の後押しもありここまで来ることができました。特に妻にあっては、試験1ヶ月前から土日は旅行や外泊を予定してくれて小職が勉強できる環境を整えてくれました。本当に感謝しています。この試験は職場や家庭の応援がなければ合格・登録が難だと思料します。この場を借りて、合格に向けてフォローしてくれた同僚、先輩、上司、そして妻に感謝を申し上げ、そして次年度に受験する後輩達を今度は応援する立場で見守ってあげたいと思っております。特に２０２０年４月は民法改正があり、勉強もそれに即した内容となります。成功を祈る。
（２０２０年民法改正に伴う試験対策）
①ルールの変更にあっては、改めて勉強する必要がある
・消滅時効　・法廷利率　・保証（根保証）→影響ない　・債権譲渡
②学説等で確立している内容の明文化＝定義や細かい表現の変更に注意しよう
・意思能力　・契約締結・内容自由の原則　・敷金と現状回復（←これ出るだろうね）　・危険負担（→全く変わってしまう。試験に出るだろう）　・瑕疵担保責任から契約不適合責任へ。内容も大幅変更　・連帯保証の履行請求は主たる債務者に及ばない　・時効の中断　・消滅時効　・連帯債務の絶対効から履行の請求、免除、時効が削除される　・建築確認面積、防火準防火、建蔽率の変更
これらが要注意ですよ。特に２０１９年度試験とは相違しますから覚え直しを早めに、ね。兎にも角にも、問題集解答→基本テキスト確認→問題集解答→基本テキスト確認、の繰り返し...でっせ。